Что такое непосредственный способ управления многоквартирным домом

 

Что такое непосредственное управление домом – определение, особености, законодательная база, плюсы и минусы. Порядок переход на непосредственное управление МКД. Мы расскажем вам об основных отличиях, преимуществах и недостатках непосредственного управления мкд. Так-же более детально остановимся на особенностях данной формы управления многоквартирным домом, на законодательных ограничениях и порядке утверждения.

Положительные и отрицательные стороны

Если многоквартирное здание соответствует законодательным требованиям (максимум 30 жилищ), для него может быть выбрано самостоятельное управление владельцами квартир. Самостоятельное содержание дома имеет свои достоинства и подводные камни.

Положительные стороны самостоятельности собственников:

  1. Расходы на содержание многоэтажки существенно снижаются из-за отказа от услуг ЖКХ, а также отсутствия оплаты деятельности посредников.
  2. Вопросы решаются быстро, в связи с заинтересованностью обладателей жилищ в комфортабельной обстановке.
  3. Инициаторами и контролерами выступают сами хозяева помещений. В их интересах качественное и наиболее быстрое выполнение мероприятий, связанных с обслуживанием многоэтажки, поэтому выбираются лучшие исполнители.
  4. Средства, получаемые от владельцев, идут на финансирование содержания конкретного МКД.

Отрицательные стороны самостоятельности:

  1. Отсутствие контроля за деятельностью собственников и состоянием МКД.
  2. Если недобросовестные хозяева не исполняют возложенные на них задачи и дом придет в упадок, государственные органы откажут в помощи.
  3. Самостоятельное управление многоэтажкой отнимает время у всех жильцов, так как требует большого внимания.

Начало перехода на непосредственный управленческий вариант зависит только от инициативы самих владельцев. Для активных собственников, готовых потратить собственное время на нужды дома, такой способ является наиболее удачным. Если же обладатели квартир занимают пассивную позицию по отношению к многоэтажке, в которой живут, самым простым вариантом будет являться соглашений с управляющим органом либо создание ТСН.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.

    Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

  • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
  • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
  • технический паспорт дома;
  • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
  • доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354. В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в голосовании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное голосование проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при голосовании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

  • Изменение формы управления МКД.
  • Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
  • Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Смотрите также: Выделение доли в квартире

Для подписания договора необходимы:

  • протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
  • копия протокола о выборе ответственного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
  • доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % голосов всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

Фото 3

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.

Отличительные черты

Перед тем, как утвердить непосредственное управление в своем доме, жильцы должны получить информацию о его особенностях.

  • Собственники квартир напрямую оплачивают коммунальные услуги их поставщикам. При этом им не нужно тратить деньги на взносы в ТСЖ или на содержание Управляющей компании.
  • Ценным является то, что бухгалтерия ведется открыто, все жители МКД знают про доходы и расходы, что исключает риск воровства денежных средств.
  • Могут возникать проблемы из-за недобросовестных соседей, нежелающих своевременно оплачивать коммунальные услуги. Долги могут взыскиваться в судебном порядке, но за это время нужно будет решать сложные проблемы с поставщиками.
  • Государством не предусмотрено никаких программ для субсидирования домов, в которых ведется непосредственное управление. Госпрограммы распространяются только на те МКД, которые выбрали для себя Управляющую компанию или ТСЖ. Поэтому жителям даже малоэтажных многоквартирных домов стоит выбрать один из двух указанных способов управления.
  • В доме могут быть оказаны дополнительные услуги, но за них собственники квартир расплачиваются по своему желанию.

Оплата в обязательном порядке производится только за услуги основные. Если кто-то из жильцов инициировал ремонт подъезда без предварительного сбора денег, может случиться так, что за ремонт придется платить ему лично.

ВАЖНО! Управлением домом осуществляется на безвозмездной основе, инициативная группа или одно лицо, которому жители доверили управление, работают бесплатно.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели:

  • сохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.
Смотрите также: Течет крыша в многоквартирном доме – куда обращаться и что делать?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.


Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.
Смотрите также: Что входит в содержание жилья многоквартирного дома и что это такое?

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • ремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://walaw.ru/nedvizhimost/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html
  • https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html
  • https://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html
  • https://zakon.wiki/zkh/uslugi-zhkx/upravlenie-domom/sposob-upravleniya-mkd.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий