Что такое договор переуступки права

 

Договор переуступки – что это такое, зачем он нужен, как заключить. Продать или купить квартиру с помощью переуступки по дду: оформляем договор и ипотеку, рассказываем про подводные камни. Бланк и образец договора

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Переуступка прав

Как было сказано выше, такой подход наиболее применяется в банковской сфере, однако понятие переуступки намного обширнее. Например, речь может о долевом строительстве, когда происходит покупка квартиры по договору уступки права требования. При возведении объектов жилой недвижимости застройщики привлекают покупателей квартир уже на стадии строительства.

При этом застройщик заключает с покупателем договор долевого участия (ДДУ), который регистрируется в ЕГРН. На основании ДДУ дольщик впоследствии оформляет квартиру в собственность, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию. Несмотря на то, что недвижимость не находится в собственности, дольщиком в любой момент может быть осуществлена переуступка прав по договору купли-продажи.

Таким образом, фактически передается право на оформление квартиры в собственность иному лицу после завершения строительства. Следует обратить внимание на отличия цессии от переуступки права по договорам ДДУ – во втором случае вследствие такой сделки вместе с правами переходят и обязательства, поэтому такие рода соглашения, хотя и являются разновидностью переуступки правомочий, не могут быть отнесены к цессии.

Важно! Когда первоначальным участником долевого строительства не производились выплаты доли в полном объеме, прежде чем будет оформлен договор уступки права требования на квартиру, требуется получение согласия от застройщика.

Читайте: какие риски возможны при покупке квартиры по переуступке прав.

Договор переуступки права требования на квартиру

Фото 2

Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.

Узнайте про риски при покупке квартиры по переуступке

Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
В договоре указываются и передаются:

  • права, которые принадлежат бывшему владельцу;
  • документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

Список передаваемых документов:

  1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
  2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
  3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

Изучите образец договора переуступки прав собственности на квартиру

Схема переуступки права требования по договору

  1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
  2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
  3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
  4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

  1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
  2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
  3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
  4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

Перечень документов после сделки по переуступке:

  • договор цессии, подписанный всеми сторонами;
  • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
  • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
  • согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
  • документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
  • документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
  • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
  • согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги. Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия. Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

Цессия в законодательстве

Возможность передачи требований другому лицу регламентирована ст. 382 ГК РФ. При этом переход таких требований от одного кредитора к другому не требует согласования с должником, однако уведомление последнего необходимо. Руководствуясь ст. 385 ГК РФ должник правомочен не исполнять обязательств перед новым взыскателем до тех пор, пока ему не будут предъявлены доказательства перехода долга третьему лицу.

Исключением являются случаи, когда должником было получено уведомление от первоначального взыскателя. Передача правомочий на осуществление взыскания от одного лица другому происходит посредством заключения письменного соглашения.

Стороны такого соглашения именуются цедент и цессионарий:

  1. Цедент – сторона, которая осуществляет передачу права требования.
  2. Цессионарием именуется новый кредитор по договору.

При заключении подобного соглашения, согласно ст. 390 ГК РФ, цедент несет ответственность за недействительность передаваемых цессионарию сведений относительно задолженности, однако первоначальный кредитор не несет никакой ответственности за неисполнение должником законных требований нового взыскателя.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие условия для цессионного соглашения:

  • передаваемые требования существуют на момент уступки (либо будут иметь место в будущем);
  • цедент имеет соответствующие правомочия на совершение сделки;
  • цедентом не был заключен аналогичный договор ранее с иным лицом;
  • первоначальным кредитором не совершались действия, которые могли быть стать основанием для возражений по поводу уступки прав требования со стороны должника.
С переуступкой права первоначальные требования не меняются, сменяется только кредитор.
Фото 3

Что это такое договор цессии

Если отбросить юридическую терминологию, под цессией понимается замена кредитора. Сменяется взыскатель, при этом суть обязательств не меняется. Наиболее распространено подобное явление в банковской сфере. Для кредитно-финансовых организаций подобная схема является достаточно удобной.

Как правило, передаче подлежат безнадежные долги. Взыскивать задолженность самостоятельно достаточно накладно, тем более что положительное судебное решение не является гарантией фактического возврата денежных средств. Договор цессии позволяет кредитору гарантированно возместить часть понесенных расходов, поэтому такой способ разрешения вопроса с непогашенной задолженностью в банковской среде очень популярен.

Важно! Заключение такого соглашения производится исключительно в письменной форме.

Квартирный вопрос

Почему все стремятся купить жилье в новостройках? Вопрос скорее риторический. Новая квартира, без предыдущих хозяев, с новыми соседями и новой жизнью. О том, что цена не построенного жилья намного дешевле, чем просто цена квартиры, знаю многие. Иногда эта разница составляет четверть суммы.

Поэтому для некоторых это очень выгодный вариант купить у застройщика квартиру. Но часто бывают случаи, что у людей меняются планы и им нужно продать свою ещё недостроенную квартиру. Тогда заключается договор о переуступке прав собственности на квартиру.

При этом нужно быть очень внимательным, ведь очень часто при этом моменте происходят мошеннические махинации. Ведь квартиру можно пообещать двум-трем людям, а проверить это очень тяжело. Поэтому всё нужно делать через компанию застройщика, которая точно знает, чья это будет квартира. Да и вы должны до конца строительства предоставить все зарегистрированные договора о переуступке в вашу сторону данного жилья, чтобы потом не остаться третьим лишним.

Вам нужны будут такие документы:

  • Разрешение застройщика (письменная форма);
  • Согласие мужа и жены всех участников купли/продажи (письменное);
  • Договор о переуступки (зарегистрированный).

Вам не обязательно покупать жилье, вы можете заключить договор о переуступке прав на аренду.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Когда нельзя применять договор цессии

Фото 5

Применение договоров цессии распространено в разных отраслях. Но законодательные акты, в частности ст. 383 ГК РФ, оговаривает перечень ограничений по их использованию.

Ограничения распространяется на следующие обязательства:

  • обязательства по алиментам;
  • компенсационные задолженности за принесенный моральный ущерб;
  • компенсация материального ущерба, который был нанесен вследствие оказанного вреда здоровью и жизни.

Ограничения по применению

В настоящее время стало широко практиковаться использование цессии в самых разнообразных сферах. Однако в российском законодательстве, а именно в ГК РФ Статья 383, содержится ряд ограничений по ее применению.

    Это касается обязательств личностного характера, а именно:

  • алиментных обязательств;
  • возмещения за причиненный моральный ущерб;
  • обязательств, появление которых связано с разводом;
  • возмещения материального ущерба, понесенного вследствие причиненного жизни и здоровью вреда;

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.


Сколько квадратных метров положено на человека - нормы жилой площадиКак правильно составить соглашение о расторжении договора арендыВсе плюсы и минусы оформления завещания на квартируСпоры с соседями при межевании земельного участкаПакет документов необходимых для продажи земельного участкаСоциальная ипотека для молодой семьи

Договор переуступки

Фото 6

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Из рук в руки

Рассмотрим ситуацию, когда человек берет в каком-либо банке кредит на определённую сумму, с определенными условиями и графиком выплаты. Выплачивает, какую то часть или вообще не выплачивает, и должен банку некую сумму. Этот гражданин может найти третье лицо, которое выплатит за него этот долг.

Чтобы оформить все бумаги юридически, ему нужно будет поставить в известность банк и услышать его мнение. Банк может не согласится, ссылаясь на неплатежеспособность третьей стороны или недоверие к ней. Если все же банк согласится, вы должны заключить договор переуступки долга. В этом договоре обязательно должно быть помечено «Согласовано» или же «На перевод долга согласен». Потому что, третья сторона при отсутствии данной пометки может заявить о недействительности документа и весь долг снова перейдет к этому первому человеку. При чем, в договоре обязательно должны быть все печати, подписи, расшифровки, дата.

Сейчас банки очень усиленно начали выдавать кредиты и прямо таки впихивать людям в руки кредитные карты. Когда человек снимает весь кредит, тратит его, а заплатить по долгам не может – банки начинаю перепродавать долги плательщиков так званым коллекторам.

Вот с коллекторами банки и заключают следующий вид переуступки – договор о переуступке прав требования. При этом договоре соглашение должника не обязательно, поэтому многие даже не знают, что должны они уже не банку, а каким-то неизвестным лицам.

Фото 7

В каких случаях может применяться переуступка прав

Как пояснялось выше, уступка права может применяться при замене участников долевого строительства, когда к покупателю переходят права и обязанности изначального дольщика.

Разновидность уступки, цессия, наиболее применима к финансовым обязательствам. При этом цессия может затрагивать не только неуплаченную задолженность.

Например, такое соглашение может быть заключено между сторонами с целью передачи правомочий на получение выгоды по дивидендам от вкладов или ценных бумаг. Сторонами сделки могут быть как обычные граждане, так и юридические лица. В отдельных ситуациях, когда речь идет о передаче долговых обязательств, кроме цедента и цессионария в качестве одной из сторон соглашения может выступать и сам должник.

Законом указывается недопустимость оформления цессионного соглашения при обстоятельствах, когда речь идет об уступке обязательств личностного характера:

  • алиментная задолженность;
  • долговые обязательства одного супруга по отношению к другому вследствие развода и раздела имущества;
  • моральное возмещение;
  • компенсация вреда, связанного с причинением вреда жизни или здоровью.

Как правило, чаще всего предметом цессионной договоренности становятся долговые обязательства, связанные с задолженностью по кредитам и займам, коммунальным платежам, долги сотовым операторам за услуги связи.

Необходимые документы

Обязанностью цедента является предоставление цессионарию всех требуемых документов, касающихся сделки и расчетов с должником.

    К ним могут относиться:

  • договор купли-продажи;
  • приходно-расходные документы, свидетельствующие о наличии долга;
  • акт сверки расчетов.
    В случае, когда дело касается кредитного договора:

  • кредитный договор;
  • выписка по банковскому счету;
  • соглашение овердрафта;
  • график внесения платежей;
  • квитанции об уже выполненных оплатах.

При необходимости составляется дополнительное соглашение, в котором указываются дополнительные условия и перечисляются документы, не включенные в основной договор.

Договор цессии

Что такое договор цессии простыми словами? Это соглашение, позволяющее переуступить права требования, собственности или какого-либо имущества.

Смысл подписания договора цессии содержится в том, чтобы переложить общение с должником на третье лицо, обычно обладающее опытом в решении подобных ситуаций.

Результатом является получение от должника финансовых средств, которые тот по каким-либо причинам не возвращает кредитору.
Соглашение, первоначально заключенное между должником и цедентом, выступает главным основанием для переуступки долга.

Особенности передачи прав

По соглашению цессии позволяется произвести переуступку:

  • существующих прав;
  • последующего права истребования;
  • вероятного спорного права;
  • права на истребование разных штрафных санкций;
  • вероятного права на регресс (например, если гражданин не желает тратить собственное время и решил передать права иному лицу).

Эти нормы прописаны ГК РФ и подтверждены судебной практикой. Необходимо отметить, что под термином «кредитор» понимается участник обязательства, имеющий права производить переуступку третьим лицам, при условии согласия иных участников этого обязательства.

При этом кредиторы обладают правами заключать договор, в котором будут предусмотрены нормы уступки, отличающиеся от прописанных в ГК РФ. Новый кредитор, который обретает права по договору, может претендовать на полный перечень прав, в том числе и на те, которые имеют прямую связь с исполнением основных обязательств.

Отличие цессии от переуступки

Необходимо понимать разницу между цессией и обычной переуступкой.

При простой переуступке прав третьему лицу помимо прав кредитора передаются также и возникающие в связи с ними обязанности.

Например, переуступка права аренды офисных помещений не будет являться цессией, так как ведет к появлению дополнительных затрат – оплаты коммунальных услуг, арендной плата и т.д.

Нередко договором цессии называют также соглашение, по которому дольщик строящегося жилого дома передает свои права и обязанности другому лицу с согласия компании-застройщика. Однако, поскольку в подобных соглашениях помимо прав содержатся еще и обязанности, которые передаются, то называть их договорами цессии будет некорректно.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html
  • https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/chto-takoe-dogovor-tsessii-prostyimi-slovami/
  • https://www.habrealty.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prav-na-kvartiru.html
  • https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/
  • https://rieltor-ask.ru/dogovor-pereustupki/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/dogovor-tsessii-i-ego-osnovnye-osobennosti.html
  • http://svoedelo-kak.ru/finansy/dogovor-tsessii.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий