Что лучше коммерческая недвижимость или жилая

 

Первые этажи в новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники. Как и квартиры, эти помещения можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. Насколько это выгодное вложение средств?. Первые этажи в новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники. Как и квартиры, эти помещения можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. Насколько это выгодное вложение средств?

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Выгодное вложение денег на сегодняшний деньКуда выгодно инвестировать деньги

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,— от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования — например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы, и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

Портрет привлекательной коммерческой недвижимости

Если вы уже решили для себя вопрос, что лучше: квартира или коммерческая недвижимость, – в пользу последнего варианта, следует разобраться в наиболее привлекательных для арендатора объектах. Итак, какое помещение будет гарантированно нарасхват?

  • Небольшое. Наиболее востребованы объекты площадью 80-120 м2. Такой метраж позволяет сдать помещение на выгодных условиях и найти арендатора даже в условиях кризиса. Это автоматически решает дилемму, что выгоднее: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость.
  • Удобное. Идеальным вариантом станет зальная планировка, позволяющая обеспечить торговлю любым товаром (формат супермаркета или прилавка), открыть заведение общепита или офис. Если речь идет о помещениях на первом этаже, оптимальным будет отдельный вход.
  • Практичное. Чтобы узнать, выгодно ли будет сдавать коммерческую недвижимость, которая вам понравилась, необходимо замерить высоту потолков (не менее 2,75 м после отделки), проверить наличие собственного санузла. После выравнивания поверхностей стены предпочтительно покрасить в белый цвет, монтировать простое износостойкое напольное покрытие, установить надежные двери и витринные окна с защитными роллетами. Это основные характеристики самой выгодной коммерческой недвижимости. 90% арендаторов в дальнейшем предпочитают самостоятельно позаботиться о косметической отделке.

Что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость

В начале 2000-х для частных инвесторов вопрос о том, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость, – не стоял. Такие покупатели уверенно выбирали квартиры и даже брали для этого ипотечные кредиты. Сегодня интерес москвичей к жилым объектам значительно снизился – всего около 40% частных инвесторов готовы вложить деньги в квартиру с целью ее перепродажи или аренды.

Остальные стали задумываться, выгодна ли коммерческая недвижимость в качестве инструмента заработка. Статистика показывает, что прибыльность объектов для бизнеса выше примерно в полтора раза. Важно учитывать, что при таком способе инвестиций ждать моментального дохода не приходится, но ваши средства находятся в относительной безопасности. Речь идет именно об аренде, а не перепродаже. Выбирая, что лучше: недвижимость коммерческая или жилая, – необходимо учитывать, что порог входа на рынок офисных и торговых объектов значительно снизился, открывая доступ частному инвестору. Поэтому, если вы хотите не просто вложить деньги, а получать прибыль, стоит рассмотреть нежилые варианты.

Фото 1

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны — Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

предлагает подробный обзор стран и регионов, наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Виды коммерческих площадок

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России могут быть сделаны в множество видов объектов. Первый тип коммерческих объектов – это магазины и разнообразные торговые площадки. По выводам экспертов, торговая недвижимость на сегодняшний день в России является одним из самых доходных видов активов. Если найти свободный земельный участок и построить на нем торговый комплекс, то сдача площадок в аренду способна приносить огромную прибыль. Владельцы крупных торговых центров сегодня – одни из самых богатых людей в России. Торговая площадка с выгодным местоположением и высоким спросом приносит тысячи рублей в месяц за каждый квадратный метр, при этом только задумайтесь, какой площади сегодня строятся торговые комплексы – можете представить, сколько получают за аренду владельцы этого бизнеса. Сдача площадок в аренду требует лишь создания соответствующей площади, вам даже не нужно беспокоиться о ее благоустройстве, как в случае с жильем, сдача в аренду которого требует покупки мебели и техники, ремонта и пр.

Второй вид коммерческой недвижимости – это офисные площадки. Инвестиции в недвижимость данной категории тоже могут приносить огромную прибыль и офисы с выгодным местоположением стоят намного дороже, чем соответствующее жилье. Сдача в аренду площадок в офисных центрах приносит ежемесячных доход, поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость привлекают сегодня огромное количество инвесторов. Офисная недвижимость уступает торговой по доходности, однако в отдельных случаях способна приносить не меньше денег. Основное преимущество торговых объектов пред офисными – прежде всего их масштабы. Конечно, трудно представить офисный центр такой же площади, как крупные торговые комплексы, однако в некоторых случаях они все же встречаются и приносят сверхприбыли в России своим владельцам.

Третий тип коммерческой недвижимости – индустриальные объекты. Это складские помещения, промышленные объекты, площадки крупных предприятий. По популярности индустриальная недвижимость в России уступает жилой, офисной и торговой недвижимости, однако все же не трудно найти на рынке компании, которые ежемесячно зарабатывают миллионы рублей на этом виде объектов. Сдача в аренду помещений под предприятия, заводы, и в особенности складские помещения также является очень выгодным способом заработка в России. Повышенным спросом сегодня пользуются складские помещения – сдача в аренду таких объектов интересует как крупные розничные сети, так и интернет-магазины. В отличие от офисных помещений, складские объекты легче подготовить и сдача в аренду объектов занимает меньше времени и требует меньше вложений.

Антон Мурыгин рассказывает о том, какая на данный момент ситуация по коммерческой недвижимости

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

Отели, апартаменты, кафе, рестораны

На самом деле на сегодняшний день существует огромное количество типов коммерческой недвижимости. В аренду сдаются помещения под отели, апартаменты с посуточной сдачей, кафе, рестораны, фитнес-клубы, развлекательные центры и даже социальные объекты. Помещение с выгодным местоположением в аренду может снять даже медицинский центр, бассейн или аэропорт. Поэтому сегодня чрезвычайно популярным видом заработка является строительство площадок под сдачу в аренду. Такие площадки могут быть созданы без предварительного проектирования будущего предназначения – если объект находится в центре города, то какую бы площадь, габариты и уровень обустройства он не имел, на него обязательно найдется покупатель или арендатор.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

На сегодняшний день существует большое количество возможностей заработка на коммерческих объектах. Вы можете инвестировать в строительство площадки, вложить деньги в покупку выгодной площади, выкупить долю готового бизнеса и даже реализовать проект посложнее – построить площадку и открыть на ней собственный бизнес.

Самый простой вариант на сегодняшний день – покупка готовой площадки, ее благоустройство и перепродажа. Также может быть долгосрочная аренда коммерческой недвижимости. Для соответствующего способа инвестирования вам необходимо найти объект с выгодным местоположением, договориться о его покупке, сделать ремонт и перепланировку, если таковая потребуется, разрекламировать площадку и сдать ее или продать по выгодной цене. Например, в крупном микрорайоне открылся масштабный торговый комплекс и инвестор обнаружил, что рядом с ним имеется пустующая площадка. Специалист понимает, что открытие торгового комплекса приведет к повышению спроса на площадки поблизости, ведь люди, которые приезжают в основной комплекс, будут находиться радом с данной площадкой и могут обратить на нее внимание. Здесь можно открыть магазин одежды, кафе, ресторан или даже апартаменты с посуточной арендой. При таком инвестировании главное определить объект, который потенциально может пользоваться высоким спросом и вложить в него деньги.

Смотрите подробный план стратегии, как зарабатывать на мини-офисах. 
Иван специализируется на коммерческой недвижимости, в частности на мини-офисах.
Также на заброшенных объектах, гаражах и прочих. В общем на всем, что может приносить деньги  Иван Севостьянов поделится стратегией инвестирования в коммерческую недвижимость.

Второй вид инвестирования в коммерческую недвижимость – это строительство новой площадки и либо ее продажа, либо сдача в аренду. Данный способ более затратный, чем первый, но при этом более гибкий. Он позволяет создать площадку в любом месте и заранее четко спланировать площадь, габариты помещения и другие особенности площадки. Например, в одном из микрорайонов города строится новый жилой комплекс. Инвестор понимает, что скоро в квартиры заселятся люди и появится высокий спрос на многие типы объектов – супермаркеты, кафе, рестораны, парикмахерские, магазины мебели, сантехники и т.д. Остается лишь построить площадку и дождаться, когда дома начнут заселяться и бизнес заинтересуется вакантной площадкой.

Вкладывайте деньги правильно! Какой из видов коммерческой недвижимости более рентабельный

Бесплатные видео уроки у Вас в электронном ящикеКак заработать на недвижимости с самого нуля

Третий вид инвестирования – создание коммерческой площадки и открытие бизнеса. Это один из самых сложных способов заработка на недвижимости, впрочем, при этом и наиболее прибыльный. Инвестор находит выгодное место для открытия бизнеса, например торгового, покупает или строит площадку и открывает бизнес. Смысл такого инвестирования в том, что вы получаете деньги за счет активного бизнеса, но при этом в любой момент можете продать площадку. Если ваша недвижимость будет пользоваться высоким спросом, то кроме собственного бизнеса площадка может вместить и ряд других объектов. Именно поэтому некоторые инвесторы создают крупные площадки, на территории которых можно реализовывать сразу несколько проектов.

И наконец, четвертый тип инвестирования в коммерческие объекты предполагает вложение средств в уже готовую площадку, то есть выкуп части бизнеса и получение прибыли с него. На первый взгляд это самый простой тип инвестирования в коммерческие объекты, однако на самом деле способ имеет множество своих особенностей. Во-первых, инвестор должен найти максимально выгодный объект, например торговый комплекс, пользующийся высоким спросом и получающий большую прибыль за счет сдачи помещений в аренду. Во-вторых, инвестору следует выкупить часть бизнеса, а это требует не только больших денег, но и согласия других владельцев. Конечно, часть выгодного бизнеса продать кому-либо не будет спешить ни один владелец. Вы должны будете либо выкупить часть объекта по завышенной стоимости, максимально выгодной для владельца, либо предложить какие-то другие особые условия. Чем больше доля выгодного бизнеса, тем выше прибыль. Однако следует учесть, что инвестор должен быть на 100% уверен, что бизнес будет развиваться так же успешно. Ведь если вложить в деньги в площадку, а она станет убыточной, то ваши деньги не принесут прибыли.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25 % от арендной платы.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://dmitriypushin.ru/stati/kvartira-ili-kommercheskaya-nedvizhimost-chto-kupit-dlya-sdachi-v-arendu/
  • https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost-vygodno-li-eto.html
  • https://tranio.ru/articles/kommercheskuyu_nedvizhimost_vygodnee_sdavat_v_arendu_chem_zhiluyu_2974/
  • https://mindscapital.ru/articles/kommercheskaia-nedvizhimost-vygodno-li-ee-pokupat-i-sdavat
  • https://www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий