Что будет если сдать квартиру без договора

 

Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?. «Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня юристы расскажут о том, чем рискуют арендодатели, когда сдают квартиру или комнату в аренду без договора, а чем — арендаторы. - на сайте Экспресс газеты. Поговорим о правах квартирантов без договора. Вы узнаете, можно ли сдавать жилое помещения без соглашения с арендатором. Прочитаете, с какими рисками можно столкнуться и какую ответственность понести.

Содержание

Что это означает?

Под незаконной сдачей в наем квартиры подразумевается получение собственником прибыли без отчислений в налоговую. Согласно НК РФ ст.3 ч.2, каждое лицо обязано уплачивать налоги, установленные действующим кодексом.

Если хозяин жилья получает доход от аренды, то он обязан подавать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего за отчетным периодом. Если собственник сдал квартиру на срок более 12 месяцев, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре (ст.674 ГК РФ). В этом случае заключение договора является обязательны условием.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оплата в казну государства должна быть произведена до 15 июля. В случае неуплаты налога сдача в аренду недвижимости признается нелегальной. Сдача недвижимости в аренду входит в список источников доходов физических лиц, облагаемых налогами. Полный перечень представлен в ст.208 НК РФ. В п.1 кодекса говорится, что налог распространяется на прибыль, извлеченную из сдачи в аренду имущества, находящегося на территории России.

ВАЖНО! Если у жильца нет временной регистрации в квартире, то такое проживание будет считаться незаконным, а сдача жилья со стороны собственника также будет являться нелегальной.
  • Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
  • Скачать образец декларации по форме 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Ответственность сторон

Как официально и законно сдать свою жилплощадь, и при этом максимально обезопасить собственные интересы? Для собственника помещения сдача помещения чревата двумя потенциальными существенными негативными последствиями:

  • возможное ухудшение качества объекта;
  • проблемы с принудительным взысканием арендных платежей.

В статьях Гражданского кодекса РФ, посвященных арендным отношениям, указаны общие основания ответственности арендатора за повреждение имущества или нарушение срока внесения платы за аренду.

Однако, их детальная регламентация, применительно к конкретным условиям сторон, будет возможно только в двустороннем договоре. Если такого документа нет, привлечение арендатора к ответственности придется осуществлять по общим правилам ГК РФ, что составит дополнительные проблемы.

Ответственность собственника объекта также может предусматриваться условиями договора ил нормами законодательства. В частности, в ст. 612 ГК РФ регламентировано право квартиранта потребовать снижения платы за пользование помещением или расторжения отношений, если после передачи квартиры в аренду были выявлены существенные недостатки в квартире.

Очевидно, что права квартирантов без договора в этом случае будут существенно ограничены, так как определить состояние жилья при его передаче возможно только путем составления документа.

Последствия такой ситуации могут заключаться в невозможности пользования квартирой для проживания, а если договора нет, то отсутствуют и основания требовать устранения нарушений.

Читайте также >> Здесь можно скачать типовые договора найма (аренды) жилья.

Куда обращаться, если собственники сдают жилье незаконно?

Чаще всего жалобы на незаконную аренду недвижимости подаются по причине нарушения общественного покоя жильцами. Квартиранты шумят, хулиганят или ходят по подъезду в нетрезвом виде – соседство с такими гражданами не понравится никому. Куда же обратиться с жалобой?

  • К участковому. Жалобу лучше всего оформить в письменном виде, чтобы сотрудник органов провел официальную проверку квартиры, выявил нарушения и прислал ответ на заявление.
  • Роспотребнадзор. В данную инстанцию стоит обращаться в том случае, если по соседству живут нечистоплотные квартиранты. Неприятный запах из квартиры или несоблюдение порядка на лестничной площадке – повод пойти именно в Роспотребнадзор.
  • В ГУВМ МВД (миграционная служба) следует писать жалобу в том случае, если на жилплощади проживают лица без регистрации.
  • Налоговая служба также реагирует на обращения граждан, жалующихся на собственников, сдающих незаконно жилье в наем.
  • В прокуратуру. Идти в этот орган целесообразно только в том случае, если иные инстанции не отреагировали на обращение, а у заявителя имеются доказательства нарушения владельцем недвижимости закона. Основными доказательствами являются договор аренды, расписка о получении денег за проживание, видео и фотоматериалы.

Скачать образец жалобы на незаконную сдачу квартиры в аренду соседом

Что говорит закон?

Справка. По 208 статье налогового кодекса сдача жилья в аренду является предметом налогообложения.

Какие наказания могут постигнуть участников неофициальной сделки по законодательству РФ?

Какой штраф может грозить?

Оштрафовать арендатора может налоговая служба за неуплату налогов. Как физическое лицо, собственник обязан подавать декларацию и платить налоги в размере 13% от полученной за аренду суммы.

Штрафы:

  • В случае неуплаты предусмотрен штраф в размере 20-40% от суммы налога.
  • Плюс назначается пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 от налоговой ставки.
  • К тому же, есть штраф за непредставление декларации в размере 5% от налоговой ставки, но меньше 1000 рублей.
  • В статье 198 УК сказано, что если за 3 года гражданин не заплатил сумму более 600000 рублей, то его штраф составит от 100000 до 300000 рублей.

Предусмотрено ли другое наказание?

Возможно наказание за уклонение от уплаты налога в крупном размере в виде исправительных работ, либо тюремное заключение до одного года. В особо крупном размере лишением свободы от 1,5 до 3 лет.

Для того чтобы определить сумму неуплаченных налогов, нужно будет установить размер арендной платы и факт передачи денег. Что практически невозможно без документов. К тому же собственник может сказать, что пустил знакомого пожить на безвозмездной основе.

Подробнее о том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду можно узнать тут.

Права квартиросъемщика

Фото 2

Если квартиранты живут без договора, чем они рискуют и какими правами обладают?

Права квартирантов без такого соглашения определяется исключительно совестью владельца квартиры.

Когда есть документ, стороны должны согласовать любое условие, которое они хотят изменить.

Если такого документа нет, то владелец жилья может разговаривать с квартиросъемщиком с позиции силы.

Могут быть введены как незначительные ограничения, вроде требования не водить гостей или пускать хозяина в квартиру для проверки по первому требованию, даже утром в воскресенье.

Чаще же возникают ситуации, когда арендатора уведомляют о резко возросшей стоимости аренды в ультимативной форме. Если же новые условия представляются невыгодными, то жильцу приходится съезжать в сжатые сроки.

Встречаются случаи, когда у собственника жилья резко меняются жизненные обстоятельства: приезжает родня, происходит развод с супругой и так далее.

Незадачливого жильца настойчиво просят подыскать себе другую квартиру, часто забывая вернуть деньги за непрошедшую часть оплаченного месяца. В случае споров хозяева просто меняют замки, а вещи арендатора выставляют на лестницу.

С другой стороны, ответственности у квартиранта тоже нет. Никто не заставит платить за поцарапанный стол или гасить задолженность перед Интернет-провайдером. Договора нет, так что арендатор просто собирает вещи и съезжает, когда ему удобно.

О том, как сдавать квартиру посуточно, подскажет наша статья. Узнайте также о том, что должна включать в себя оплата за найм жилого помещения.

Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль

Мнение эксперта

Глеб Подъяблонский юрист компании URVISTA

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Как составить договор аренды жилья?

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Больше по теме О каких важных изменениях в законодательстве в 2019 году мне нужно знать?

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Запрещает ли закон сдавать жилье без документов?

Статьей 674 ГК РФ совершение сделки аренды должно сопровождаться составлением договора в письменной форме. К числу объектов арендных отношений могут относиться и объекты жилой недвижимости (дома, квартиры или комнаты). Таким образом, по общему правило, аренда квартиры без договора не допускается.

Тем не менее, следует рассмотреть правовые последствия, которые повлечет сдача квартиры в аренду без оформления соответствующих документов. Инициатором сдачи жилья во временное пользование за плату может выступать владелец квартиры или сторонний гражданин. Какие плюсы и минусы несет им сдача квартиры в аренду с оформление договора?

Как вычисляет налоговая?

Фото 3

Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?

  • Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
  • Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
  • Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
  • Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
ВНИМАНИЕ! Если закон был нарушен впервые, то собственникам грозит только минимальный штраф. В случае повторного привлечение к ответственности грозит более серьезное наказание – от принудительных работ до лишения свободы.

Что будет, если не платить?

Подавляющее большинство собственников не боится наказания за уклонение от налогов и нелегальную сдачу квартиры в аренду.

Доказать факт получения прибыли от жильца достаточно проблематично. Владельцы квартир находят множество способов избежать закона: не составляют договоров, выдают квартирантов за родственников, получают деньги наличными. Тем не менее уклониться от уплаты налогов удается не всем. Чем же это грозит? За нелегальный арендный бизнес хозяину грозит административное и уголовное наказание.

Административный штраф

Если был доказан факт нелегальной сдачи имущества в аренду, собственника привлекают к административной ответственности:

  • Ст. 75 НК РФ обязывает уплатить налог в казну государства за весь период, в который владелец квартиры получал средства от жильцов.К этой сумме прибавляются пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждые сутки просрочки. Какой будет штраф за неуплату? Собственнику придется заплатить 20% от суммы налога. Если уклонение от налогов было умышленное или повторное, то сумма увеличивается до 40%.
  • Ст.119 НК РФ предусматривает штраф за отсутствие налоговой декларации в размере от 1 тыс. рублей за каждые 30 дней просрочки.
СПРАВКА! Если в квартире органами будет обнаружен жилец без регистрации по месту пребывания, то собственнику грозит еще и штраф. В соответствии с КоАП РФ, ст., хозяину недвижимости придется оплатить 2-5 тыс. руб. за одного нелегального квартиранта. Если жилье находится в Москве или Петербурге, то штраф составит от 5-7 тыс. руб.

Уголовная ответственность

Собственника недвижимости могут привлечь по нескольким статьям. Ст.198 УК «Уклонение от налогов»:

  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • штраф в размере зарплаты за период от 12 до 24 месяцев;
  • арест на 6 месяцев;
  • лишение свободы сроком на 1 год;
  • принудительные работы на срок до 12 месяцев.

Если сумма задолженности перед налоговой подходит под определение «крупный размер» (это до 900 тыс. рублей за 3 года), то хозяина недвижимости ждет более жесткое наказание:

  • штраф от 200 до 500 тыс. рублей;
  • штраф в размере заработной платы, полученной за срок от 18 месяцев до 3 лет;
  • принудительные работы на срок до 3 лет;
  • лишение свободы до 3 лет.

Как пожаловаться в налоговую на арендодателя?

Куда же обращаться на собственника, если он не платит налоги? Можно воспользоваться двумя способами:

  • через официальный сайт ФНС;
  • лично в налоговую с письменным заявлением.

Рассмотрим более подробно способы подачи жалобы.

Через сайт

Подача жалобы в электронном варианте экономит время и дает возможность в короткий срок обратиться в органы. Что нужно сделать:

  1. Зайти на сайт .
  2. Перейти в раздел «Электронные сервисы».
  3. Выбрать сервис «Обратиться в ФНС России».
  4. Далее нужно выбрать свой статус – физлицо, ИП или юридическое лицо и заполнить информацию о себе:
    • ФИО;
    • ИНН;
    • телефон;
    • информация о ранее поданных жалобах по интересующему вопросу в иные органы;
    • наименование территориальной налоговой службы.
  5. В отдельном поле потребуется изложить цель обращения. Если имеются какие-либо материалы по делу, то они прикладываются тут же в отсканированном формате.
СПРАВКА! Подав жалобу через сайт, заявитель имеет возможность следить за ходом ее рассмотрения в разделе «Узнать о жалобе». Сервис «Решения по жалобам» позволяет получить полную официальную информацию по делу.

Лично с письменным заявлением

Для личного обращения нужно заранее подготовить документ с изложенной проблемой. Что необходимо указать в жалобе:

  1. Наименование и адрес органа ФНС.
  2. Свои данные:

    • адрес;
    • ФИО;
    • номер телефона или электронную почту.
  3. Цель обращения: нужно указать:

    • адрес квартиры;
    • ФИО собственника;
    • данные о квартиранте (если они известны);
    • срок нелегальной сдачи жилья в аренду и иные подробности, которые известны.
  4. Прошение о привлечении собственника к ответственности. Здесь следует опираться на ст.198 УК, а также на ст.75 и 119 НК РФ.

Заявление можно подать лично или направить по почте заказным письмом. Срок рассмотрение жалобы – до 30 дней. После проведения проверки по указанному в жалобе адресу заявителю должно прийти ответное письмо о результатах.

Статья 119 НК РФ. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)

  1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учетавлечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
  2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Скачать образец жалобы в прокуратуру на незаконную сдачу квартиры в аренду соседом

Фото 3

Права и ответственность квартиросъемщика

Все права и ответственности оговариваются в договоре аренды (найма) и начинают действовать с его подписания. Устные условия сделки могут держаться только на честном слове квартиросъемщика и его совести.

Он может испортить имущество, не заплатить по коммунальным счетам, либо залить соседей и доказать это владелец квартиры не сможет, как и сам факт того, что между ними существует договор. Все, что случается с имуществом остается в зоне ответственности владельца.

Также и прав у квартирантов ровно столько, сколько совести у владельца. Без оформления договора нанимателя могут выгнать из квартиры в любой момент, не возвращая заплаченных вперед денег. И он тоже не сможет доказать, что его обманули.

Квартиросъемщик может стать жертвой аферистов, которые под видом собственника возьмут с него деньги вперед за несколько месяцев, а вскоре появится владелец, у которого мошенники сняли жилье на месяц. Как решится ситуация в таком случае, неизвестно, потому что доказать факт мошенничества будет очень сложно.

Важно! Перед законом участники устного договора не имеют никаких прав и не несут никакой ответственности.

Теперь вам известно о правах квартиросъемщика без соглашения о найме жилья.

Риски собственника

  • наймодатель рискует не получить за определенное время от нанимателя суммы возмещения за проживание или сумму за погашение задолженности по коммунальным платежам и использования стационарного телефона;
  • арендатор ссылаясь на тяжелое финансовое положение может войти в доверие к арендодателю и не платить несколько месяцев арендной платы и коммунальных платежей, обещая возместить всю сумму по истечении времени с неустойкой. Через продолжительное время, насколько хватит терпения у хозяина, арендатор просто выедет с квартиры без предупреждения и без уплаты долгов;
  • хозяин квартиры рискует своим имуществом, как находящимся в квартире, так и самой квартирой. Трудно предъявить требования к квартиросъемщику за возмещение порчи имущества.Аферисты вынесут не только ценную мебель и технику, но могут провести незаконную сделку по продаже арендованной квартиры третьим лицам.
  • нерадивый квартиросъемщик может не соблюдать правила проживания в многоквартирных домах в квартире могут устраиваться дебоши, пьянки в ночное время. Соседи будут жаловаться управителю или в правоохранительные органы;
  • несоблюдение чистоты в съемной квартире, содержание домашних животных может привести к заселению квартиры паразитами. Хозяин получит дополнительные расходы, связанные с уничтожением паразитов и наведением порядка и чистоты в квартире.

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

Мнение эксперта

Мурат Бороков руководитель отдела в Kalinka Legal Services

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Какие права имеет квартиросъемщик?

При оформлении арендных отношений квартирант обязуется своевременно вносить платежи и обеспечивать сохранность переданного имущества. Одновременно у него возникают права, которые позволят соблюсти собственные интересы:

  • пользоваться квартирой в течение всего срока действия договора;
  • заселять в помещение членов своей семьи;
  • с предварительного согласия собственника вселять иных лиц.

В зависимости от конкретных условий договора аренды, данные права могут в значительной степени ограничиваться.

Можно ли сдавать муниципальную квартиру и жилплощадь, купленную по ипотеке, без уведомления наймодателя и банка? В этом случае в письменном виде договор оформлять не обязательно, так как без согласия надлежащего собственника или залогодержателя (банка) оформление документов будет невозможно.

Правда в такой ситуации сам факт сдачи жилья в аренду будет противоречить условиям договора соцнайма или ипотеки.

Можно ли сдавать жилплощадь иностранным гражданам, и какие права возникают у таких лиц? Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу арендатором, жители иностранных государств могут заключать договор на общих основаниях.

Плюсы и минусы

Они существуют для обеих сторон сделки.

Для нанимателя, если он хочет снять жилье

Преимущества:

  • юридически наниматель не несет никакой ответственности перед наймодателем; хозяин квартиры сможет обратиться в суд с иском на квартиросъемщика в том случае, если соберет для этого неоспоримые доказательства; без наличия письменного договора собрать такие доказательства хлопотно или невозможно, в зависимости от обстоятельств;
  • квартиросъемщик не несет ответственности за имущество, переданное хозяином квартиры во временное пользование;
  • за несвоевременную уплату арендной платы или коммунальных платежей хозяин не сможет потребовать неустойку в виде штрафа или пени.

Недостатки:

  • нанимателя могут выдворить из квартиры без предупреждения и объяснения причин;
  • хозяин квартиры вправе просто сменить замки и выставить вещи арендатора на улицу.

Для наймодателя, желающего сдать свое помещение

Преимущества:

  • в случае получения хозяином квартиры более выгодного предложения по размеру ежемесячной арендной платы за сдачу своего жилья, он может без предупреждения выселить нанимателя и заселить нового квартиросъемщика на более выгодных для себя условиях;
  • отсутствует юридический документ, который обязывает наймодателя уплачивать от суммы полученного дохода обязательные налоги в бюджет.

Недостатки:

  • ответственность перед бюджетом;
  • риск, связанный с возможным мошенничеством.

Можно ли?

В законе нет прямых запретов на совершение такой сделки. Однако есть требование о заключении письменного договора аренды (найма) статья 674 ГК. К тому же, существует такое понятие, как обременение квартиры, к которому относится наем квартиры на срок более года. Обременение квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Понятно, что доказать существование такой сделки очень сложно.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теперь вы знаете, можно ли сдавать жилье без договора аренды.

В каком случае соглашение составлять необязательно?

По закону необходимо платит налог, для этого нужно письменное оформление договора для сдачи квартиры. Поэтому предоставление жилья в пользование без договора возможно только на безвозмездной основе.

Также может быть полезной такая информация на тему аренды квартиры:

  • Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?
  • Всё о том, как сдавать квартиру посуточно: с чего начать, как найти квартирантов и заключить договор по образцу?
  • Как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов?
  • Как сдать квартиру в аренду самостоятельно?
  • Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку и на каких условиях?
  • Сдача квартиры в аренду.

Можно ли сдавать без договора и какие будут последствия?

Если хозяин сдает квартиру нелегально, то между ним и нанимателем договор заключается по их обоюдному решению. Многие собственники, скрывающиеся от налоговой, пренебрегают заключением документа.

Однако в случае конфликта между хозяином и жильцом отстоять свои интересы в суде каждому из них в данном случае будет невозможно. Сдача квартиры без договора – это риск для обоих участников сделки. В этом документе прописываются права и обязанности сторон, указывается размер арендной платы и иные нюансы, важные как для хозяина, так и для квартиранта.

Штраф за незаконную сдачу квартиры без уплаты налогов

Прежде всего, рассмотрим правовые последствия не заключения договора и неуплаты налогов. Случаи аренды «за коммуналку» распространены в основном в небольших населенных пунктах. В остальных вариантах сдача жилья в наем имеет цель получения дохода.

Отсутствие договора, а также случаи неуплаты налогов при наличии подписанной аренды, являются сокрытием дохода.

Ставка налога по данному виду дохода определена ст. 167 Налогового кодекса (НК), и составляет 18%. Кроме этого могут вводиться дополнительные пошлины и платежи. Например, на момент публикации этого материала взимался дополнительно «военных сбор» в размере 1,5%.

Соответственно, за неуплату налогов положены штрафные санкции в соответствии с п. 127.1 ст. 127 НК:

  • 25% от суммы невыплаченных налогов (абз. 2 ст. 127 НК).
  • 50% от недоплаты, если действие совершено повторно, в течение трех лет (абз. 4 ст. 127 НК).
  • 75% от неоплаченного, если ситуация повторилась в течение трех лет три и более раза (абз. 6 ст. 127 НК).

Штраф не освобождает от необходимости оплатить задолженность по налогам, а начисляется сверх него.

Обратите внимание, если сумма невыплаты будет признана значительной, может наступить уголовная ответственность в соответствии со ст. 212 Уголовного кодекса.

Кто должен платить налоги за сдачу в наем?

Прежде чем рассчитывать стоимость штрафов и пени нужно точно прояснить, кто должен платить налоги, а кто нет. Да, существуют обстоятельства, при которых арендодатель вообще не должен иметь отношения к выплатам в бюджет, а за весь процесс, в т.ч. и перед законом, отвечает наниматель (арендатор).

Напомним, что в соответствии со ст. 813 ГК в качестве нанимателя могут выступать, как физические лица, так и юридические. При этом недвижимость может быть использована только в качестве жилья. В разделении арендаторов на физических и юридических лиц и кроется разница в способах расчета и выплаты налогов:

Квартиросъемщики – физические лица

Это стандартная и привычная ситуация. Если квартира сдана в аренду физическому лицу, то, в соответствии со ст. 167 НК, арендодатель обязан оплатить 18% налог плюс действующие на данный момент дополнительные сборы.

При этом ст. 169 НК определяет довольно внушительный перечень лиц и случаев налоговых перерасчетов и льгот социального плана.

Арендаторы – юридические лица

Тут начинается самое интересное. Если квартиру сняло юридическое лицо (в т.ч. ФЛП – физлицо предприниматель), то нужно обратиться к двум положениям Налогового кодекса:

  1. Статья 18 НК дает определение налогового агента – это лицо, на которого возлагаются все обязанности по начислению и уплате налогов за другое лицо.

    Стаття 18 Податкового кодексу України. Податкові агенти

    1. Податковим агентом визнається особа, на яку цим Кодексом покладається обов’язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків.
    2. Податкові агенти прирівнюються до платників податку і мають права та виконують обов’язки, встановлені цим Кодексом для платників податків.

  2. Статья 170 НК в пп. устанавливает, что в случаях, когда нанимателем выступает юрлицо (в т.ч. ФЛП), оно автоматически становится налоговым агентом арендодателя!
Таким образом, в случаях, когда квартира сдана юридическому лицу, высчитывать налоги, оплачивать их, составлять отчетность и нести ответственность за неуплату будет наниматель. Арендодатель будет получать плату за вычетом налогов (чистыми), и не должен ни декларировать эти средства, ни совершать какие-либо платежи.

Ответственность за неуплату налога

В соответствии с вышеизложенными обязанностями распределяется и ответственность за неуплату налогов:

  • Если договор заключен с физическим лицом, ответственность несет арендодатель.
  • При заключении договора с юридическим лицом, ответственность возлагается на арендатора.
К сведению. В случаях, когда арендодателем выступает нерезидент Украины, он обязан действовать только через подписание договора с резидентом об оказании услуг налогового агента (пп. ст. 170 НК).

Как налоговая узнает о съеме?

Фото 6

Взыскивать налоги, в т.ч. и выявлять случаи уклонения от их уплаты – прямые обязанности налоговых органов. Для их выполнения существует множество механизмов, основными из которых (по сложившейся практике) являются:

  1. Мониторинг объявлений о сдаче жилья.
  2. Опрос жильцов.
  3. Работа с посредниками (риелторами).

С завершающим пунктом все относительно ясно – пп. ст. 170 НК прямо обязует риелторов оповещать налоговые органы о заключенных договорах аренды. Две первые ситуации рассмотрим на примерах.

Пример 1

Василий решил сдать свою квартиру, о чем и разместил объявление в СМИ. На предложение откликнулась Оксана и заключила с Василием соответствующий договор.

Через некоторое время налоговые инспекторы проверили указанные СМИ задним числом, и увидели старое, уже неактуальное объявление. Позвонив Василию, они узнали, что квартира сдана. Налоговая проверка указала, что платежей от собственника жилья в бюджет не поступало.

Фактическая проверка установила, что Оксана проживает в квартире Василия, не являясь ее собственником. Против Василия была инициирована проверка, результатом которой стало наложение штрафа.

Пример 2

Василий решил подыскать квартиранта на свою квартиру, о чем и сообщил в приватной беседе соседям, знакомым, в т.ч. и консьержке. Налоговый инспектор, представляясь потенциальным арендатором, поинтересовался у консьержки о наличии квартир для сдачи в подъезде. Был предоставлен адрес и контактные данные Василия.

Через какое-то время квартира была арендована Оксаной. Оплата производилась по договору, но доход Василий скрывал от государства.

Из-за ранее проведенных мероприятий, Василий находился под наблюдением налоговых органов, и после фактического получения прибыли был оштрафован.

Возможна ли аренда без юридического оформления?

Физическое лицо может передать другому физическому лицу свою жилплощадь в пользование за определенную плату только для проживания последнего в нем.

Обязательное составление при такой сделке договора в письменной форме предусмотрено в статье 674 ГК РФ.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие договора не означает, что сделка считаеся недействительной. В случае необходимости можно воспользоваться свидетельскими показаниями соседей или документами, которые косвенно подтверждают факт передачи жилья для пользования за плату. Это могут быть квитанции за коммунальные услуги, расписки о передаче денег за проживание в съемной квартире и другие документы.

Что будет еще, если сдать квартиру без договора аренды?

Рассмотрев опасность с точки зрения налогового законодательства, посмотрим и на риски физического, материального толка. Возникнуть они могут у всех сторон сделки, но у каждой имеются свои особенности проблематики.

Последствия для арендодателя

Любой договор, кроме прочего, закрепляет не только права, но и обязанности сторон. В контексте найма жилья основными параметрами являются:

  • стоимость аренды;
  • оплата ЖКХ;
  • сохранность имущества;
  • спорные ситуации с чужим имуществом (например, восстановление имущества соседей в случаях аварий водопровода).
При отсутствии договора взыскать в арендатора компенсацию за невыполнение этих и других обязанностей практически невозможно (в лучшем случае максимально затруднено).

При условии высокой стоимости недвижимости, ситуация может привести к огромным финансовым потерям.

Чем рискуют квартиранты, которые живут без договора?

Права есть и у квартирантов. При отсутствии договора их соблюдение не гарантировано.

Примеры распространенных случаев:

  • изменение стоимости аренды;
  • нерегламентированное прекращение аренды;
  • необоснованные претензии.

В случае недобросовестности арендодателя существует шанс остаться на улице без временной возможности подыскать новое жилье.

Преимущества и недостатки

Для собственника квартиры наличие официального двустороннего документа дает возможность:

  • зафиксировать качественное состояние помещения в акте приёма-передачи квартиры на момент заключения договора аренды, что позволит привлечь к ответственности арендатора за причиненный ущерб;
  • определить все условия договоренностей с арендатором в письменной форме: срок проживания; сумма ежемесячных платежей; право на досрочное освобождение жилплощади и т. д.;
  • взыскать с арендатора задолженность по арендной плате в судебном порядке.

Обратите внимание! Доход от сдачи квартиры в аренду должен ежегодно декларироваться собственником. Официальным основанием для возникновения обязанности по уплате налога может выступать только договор.

Можно ли избежать уплаты налога, если договор не был оформлен в письменном виде? Полномочия налоговых органов допускают различные варианты способы проверки таких фактов, поэтому выявленное уклонение от уплаты налога может повлечь не только обязанность уплатить налог, но и привлечение собственника к штрафным санкциям.

Таким образом, для владельца помещения единственным существенным преимуществом отсутствия письменного договора будет возможность избежать обязанностей по уплате налога, если данный факт не будет выявлен в ходе проверочных мероприятий.

Для арендатора лучше всего будет оформить договор аренды в письменном виде, так как позволит избежать следующих негативных последствий:

  • отсутствие законных способов защиты права пользования в случае, если нет договора;
  • риск систематического одностороннего повышения арендой платы, если квартиранты живут без договора;
  • отсутствие законного права на преимущественное продление договорных отношений.

Сдача в аренду квартир без договора оставляет квартирантов в подвешенном состоянии, когда они фактически ставятся в полную зависимость от действий и решений собственника. Таким образом, аренда квартиры без оформления письменных документов несет больше негативных последствий для обеих сторон правоотношения.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/nezakonnaya-s.html
  • https://provashiprava.ru/kvartira/arenda/sdavat-kvartiru-bez-dogovora.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/bez-oformleniya-dogovora.html
  • https://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/bez-dogovora.html
  • https://www.eg.ru/question/697696-sdacha-kvartiry-bez-dogovora-chem-riskuyut-sobstvennik-i-jilcy-083297/
  • http://zhivemvrossii.com/kvartira/arenda/bez-dogovora.html
  • https://moi-prava.com/gp/nedvizhimost/kvartira/arenda-kv/bez-dogovora.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий